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        董事会换届“没有新闻”,但郁亮带领万科展露了“新野心”

        2020-07-01 14:29 | 作者: 李艳艳,米娜

        此次董事会换届没有悬念,万科股权结构亦达成了“历史性”稳定。在郁亮带领下,提升操盘大型复杂项目的核心竞争力,已成为万科的“新野心”。

        文|《中国三级黄色xxoo家》记者 李艳艳

        编辑|米娜

        图片来源| 被访者

        没有意外。

        6月30日,万科迎来第19次董事会换届选举。来自管理层的董事长郁亮、总裁祝九胜、首席运营官王海武,来自大股东深圳地铁集团(简称深铁)的辛杰、唐绍杰和李强强,以及深圳市资本运营集团有限三级黄色xxoo董事长胡国斌为非独立董事人选,刘姝威、康典、吴嘉宁、傅成玉为独立董事人选,郁亮则连任董事长。

        这份董事会名单,早在今年5月15日就已经公布,一共11名候选董事竞选11个董事席位,今天的这场换届选举几无悬念。

        新一届董事会并未改变万科之前的权力格局。万科管理层与大股东深铁的董事席位依然维持3:3的比例,双方旗鼓相当。

        已担任万科总裁职务两年多的祝九胜,此次进入董事会在情理之中。毕竟,一家三级黄色xxoo的总裁不进入董事会的情形并不多见。新晋首席运营官王海武作为新鲜血液首入董事会,则被认为是万科“大江大海”计划的切实受益者。

        不同于2017年遭遇的波折,这次万科董事会换届是一场平稳的权力交接。

        华润退出,深铁入局,王石“退休”,郁亮接棒。三年又三年,万科的格局已大变。

        对于过去三年的成绩,郁亮态度谦逊。他表示,自己做得怎么样,还是让业绩说话,让股东投票给出答案,于自己而言,信任是最大的动力,危机感是最强的驱动力,合伙奋斗是最好的过程。

        虽然董事席位、数量、比例等相较三年前变动不大,但回溯往昔,这样的平衡局面却得之不易。宝万风波后,搅动风云的股东接连退场,万科股权结构达成历史性“稳定”。而这三年,房地产三级黄色xxoo整体遭遇去杠杆和疫情等重大挑战。

        “过去三年,挑战确实不少。”6月30日下午,万科举行2019年年度股东大会,郁亮对股东说。

        在他看来,一方面要尽量减少旷日持久的股权事件对万科的经营管理和团队稳定所产生的影响;另一方面,房地产三级黄色xxoo的白银时代特征日趋明显,三级黄色xxoo发展的决定因素已从土地红利、金融红利进化到管理红利时代;同时,万科自身还面临转型,如何解决好眼前业绩和长期转型发展的平衡问题,都是摆在自己面前的责任和压力。

        那场股权纷争早已远去。宝能的退出,让万科此次董事会换届显得轻松不少。过去两年,姚振华在“去杠杆”的路上一去不返,宝能系持有的万科股份,如今只剩1.14%。眼看跌出前十大股东的姚振华,恐怕再也无缘万科董事会。于是,有人发出感慨,此刻最失意的人,莫过于姚振华了。


        延续平衡局面,万科“保持队形”

        “成为万科的股东,地铁集团感觉压力很大,这也倒逼我们进行了一系列三级黄色xxoo现代化制度治理的改革。”此次股东大会现场,深圳地铁董事长、党委书记辛杰感慨称,“我们希望做万科合格的股东,与中小股东一起支持万科的发展。”

        有投资者问及,深铁是否会给万科设定业绩指标,辛杰表示,业绩方面,深铁会遵循市场游戏规则,不会做干预。深铁支持万科的管理团队和三级黄色xxoo文化,尤其是管理团队要“保持队形”。

        在万科看来,深铁做到了言行合一,在过去三年严格履行了“四个支持”的承诺,以管资本而非管三级黄色xxoo的方式行使大股东职责。三年间未派任何人员来三级黄色xxoo,未参与或干预三级黄色xxoo经营管理,对万科管理团队也给予了信任和支持。更重要的是,即使深铁管理层出现变化,也并未改变其对万科的承诺。

        “深圳地铁作为大股东,坚决支持万科的混合所有制体制和事业合伙人机制,为万科经营管理创造了良好发展的环境。”郁亮在发言中首先感谢了所有股东以及帮助过万科的人,让万科终于能迎来相对稳定的股权结构。

        此次股东大会上,所有董事、监事候选人都顺利当选。从万科管理层方面来看,祝九胜、王海武均为首次进入董事会,替代了上一届的王文金、张旭。

        外界对祝九胜、王海武的获选并不意外。按照郁亮的说法,是该将这两人分配到前线带兵打仗了。

        至于深铁方面,席位数量未变,但就任人员生变。以前为林茂德(深铁集团原董事长)、肖民(深铁集团原总经理)及陈贤军(深铁集团财务总监)。如此变化与深圳地铁自身高管变化相关。深铁派驻万科董事会的新任三名董事会成员,属于如今深圳地铁新一届管理层。

        一个传闻是,林茂德曾在2017年10月退休后,欲请辞万科非独立董事未果,当肖民在2019年1月去职万科后,市场消息称林茂德也将辞任。值得关注的是,万科董事会共11人,自肖民辞任后,这一席位长期空缺,万科董事会以10人维持平衡局面。如今,万科董事会这一空缺已久的席位终于补齐。

        在万科与深铁之外,深圳国资委占得剩下的1个非独立董事席位。此次入席的非独董胡国斌是一张新面孔。在他之前,代表深圳国资委的非独立董事是孙盛典,原为深圳市赛格集团有限三级黄色xxoo董事长。整体来看,不管人员如何变动,各方势力呈现均衡局面。不过,亦有市场人士判断,深铁管理层入职万科大都就职非执行董事,万科管理层的主动权相对更大一些。

        董事会平衡格局的背后,万科股权结构亦达成了“历史性”稳定。

        据万科发布的2020年一季报,截至3月31日,深圳地铁作为第一大股东,持股28.69%;第二大股东“盈安合伙”的持股比例逾4%;第三大股东为大家保险(原安邦),持股2.61%。过去两年一直加速减持的宝能系,持股比例已降到1.14%,位列第九。2016年“宝万之争”中,宝能在万科的持股比例曾一度高达25.4%。

        过去两年,在险资新政、资管新规和高层干预下,继恒大之后,安邦(大家保险)、宝能系也渐次退出,最新持股均不到3%。位居第一大股东的深铁,则类似当年的华润,但其持股比例相比华润高出许多,接近30%,大大降低了“野蛮人”再入侵的可能。

        “从这三年来看,万科当初坚持混合所有制结构,引入深铁作为股东的选择是明智的,既引入了国资作为白衣骑士,又未影响万科的市场化活力,还能有TOD项目(以公共交通为导向的开发)的合作红利。”三级黄色xxoo人士评价称。


        王石的“谢幕礼物”后续

        历史总是充满巧合。

        “今天,我把接力棒交给郁亮带领下的团队,我相信这是最好的时候。”三年前的那场股权纷争落幕不久,王石在朋友圈中这样写道。王石离万科越来越远了,但在三年前被他当做“谢幕礼物”的广信巨额资产包如何处置,如今有了实质性进展。

        就在今年股东大会的前一晚,万科公告了广信资产包的处理进展:广信资产包如期引入信达等7家战投,万科借此回笼资金近390亿元。三年前的同一天,亦是那场股东大会召开的前一天,2017年6月29日,万科旗下三级黄色xxoo以551亿元竞得广信资产包,这场竞拍被业界称为“史诗级交易”。

        彼时万科称,该资产包的核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地,该等土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积预计为211万平方米(以最终的规划为准),其中主要位于荔湾区、越秀区,周边基础设施及配套完善,地理位置优越。

        庞大的广信资产包让不少人眼红。彼时,对广信资产包做尽调的房企多达十几家,万科、碧桂园、恒大、保利、中海、越秀、华发和信达都涉其中,竞争对手甚至包括华润。最终,拍卖仅持续了十分钟,该标的即被万科独揽。

        2020年6月29日,万科发布公告,拟转让下属三级黄色xxoo广州市万溪三级黄色xxoo管理有限三级黄色xxoo(以下简称“广州万溪”)的50%股权给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”,为广信资产包引入以信达为首的七家战略投资者,同时万科将继续担任项目操盘方,推进项目建设。

        公告显示,信托计划的7家战略投资者分别为:信达持有50%份额、绿景华城持有20%份额、上海瑞塘持有7.5%份额、琳珠凯粤持有7.5%份额、景阳投资持有5%份额、深圳兴远持有5%份额、深圳勤升持有5%份额。三级黄色xxoo人士称,份额占据半壁江山的信达入局,毫无悬念。

        不过,后续处置问题仍为市场担忧。“由于资产包对应的土地历史遗留问题复杂,涉及大量诉讼案件和债务纠纷,目前土地清收率仅为 46%,且尚未获得批复文件(无法确定权益计容建面)。” 中金三级黄色xxoo研究称,若三级黄色xxoo在5年内取得不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件,则有望实现投资收益约34.79亿元,贡献净利润约26.1亿元。

        据公告披露,此前万科累计已对广州万溪投入470.4亿元,其中80亿元为股权投入,390.4亿元为股东借款。万科称,此次引入战投并非单纯的股权转让,而是采用“股权+债权”交易方式,分三步走。不过,为什么万科在竞得资产包的三年后才引入战略投资者,而且是以信达为首的七家三级黄色xxoo?

        “三年前我们就明确表达过,要联合社会上其他投资人一起来做这个事情,为什么今天才做成,因为广信地产改制去年12月才完成,才满足引进战略合作方、战投的前提条件。符合条件没多久,疫情来了,对这个事的进度有点影响。”股东大会上,祝九胜这样解释道。

        万科为广信资产包引入战略投资者一事酝酿已久。根据万科2017年6月30日发布的《关于竞得广信房产资产包项目的公告》称,“三级黄色xxoo将与竞拍前已有联合投资承诺之合作方进一步落实共同开发事宜,并根据董事会授权与其他意向合作方协商共同合作开发事宜。”

        “信达掌握了广信的众多债权,是广信资产包的核心债权人之一。三年前,信达也曾经参与过广信资产包的投标。而对万科而言,在自己已经掌握广信资产包的操盘权后,与信达这样擅长不良资产处置且资金实力雄厚的合作方联手,显然是上选。”一位不良资产业内人士表示。

        “万科转让广信资产包股权是一个很明显的加快周转、回到规模路线的信号。”国金证券分析,交易完成后,广州万溪将不再并表,万科可以回收现金或减少表内有息负债合计390.4亿元。在净负债率指标不变的情况下,万科可以新增390亿元的权益资金进行新的房地产开发业务。


        “免疫力”和“新野心”

        “三年前我从王石主席手上接过这份重担时曾说过感恩和感谢、责任和压力、信心和勇气,三年过去了,这6个词依然能概括我当下的心情。”郁亮说。

        过去三年,万科业绩保持了一贯的稳健增长,物业服务形成了住宅服务、商企服务、城市服务的“三驾马车”模式,TOD、城市更新、物流、长租公寓等业务也各有亮点,万科管理团队也保持了稳定。

        郁亮认为主要得益于两点:一是事业合伙人机制让全体万科人能始终保持对万科事业的激情和使命感,也是自己信心和勇气的来源;二是一直坚持的三级黄色xxoo“免疫力”建设。回顾万科过去36年的发展历程,每次危机过后,万科都获得了发展机会,靠的就是“免疫力”。

        郁亮称,要提升“免疫力”,一方面要提供好产品、好服务,另一方面是“现金为王、手有余粮”。

        不论是与深铁合作,还是拿下大型资产包,提升操盘大型复杂项目的核心竞争力,已成为万科的“新野心”。在三年前拿下广信资产包后,万科又相继在北京、杭州多地频频参与多宗资产包的收购和盘活。今年4月28日,万科还参股深圳国资委设立的深圳资产管理有限三级黄色xxoo,同样是以不良资产处置为主业。

        “众所周知,(广信)这个资产包非常复杂,对集团资金占用肯定有压力,不得不承认解决问题所需要的时间和我们当初的预想还是有些差异的,有些事情需要时间换空间。”祝九胜坦言“消化”压力。至于资产包的收购意义,他给予期待,“除了要把风险控制好、获得合理回报,最重要的还是要通过不良资产包处置,建立我们的不良资产处置、解包、盘活能力。” 

        “广信资产包沉寂了20年,万科很清楚广信资产包的难度和复杂性。可以推测,从三年前决定拿下广信的那一刻起,万科已经下了决心,要通过啃广信这根硬骨头,在大型复杂项目方面走出一条路来。”上述不良资产业务相关人士称。

        值得注意的是,引入深铁后,万科的发展空间多了一些维度。

        正如2017年万科董事会换届时的深铁表态称,始终支持万科的混合所有制结构、城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制,支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理。

        过去三年,深铁集团与万科之间交集并不多。但从近期表现来看,深铁和万科在业务上的合作正进入加速期。首先是在今年4月27日,万科与深圳地铁首次联合以51.8亿元拿下佛山香港城地块,5月15日,万科在公告中称,双方将共同投资不超过人民币60亿元,开发此宗TOD项目。

        6月29日晚,万科公告,已与深铁签署备忘录,拟成立一个股比50%:50%的合资三级黄色xxoo,市场化承接深圳市新基建及轨道相关重点片区、重点项目,并探索粤港澳大湾区及其他重点城市的TOD大型项目建设。合资三级黄色xxoo注册资本暂定为人民币10亿元。

        辛杰表示,未来双方会加强“轨道+物业”领域的合作,推动站城一体开发。深铁2019年房地产开发营收达140.3亿元,远超过地铁运营收入,投资万科也给深圳地铁带来超百亿的账面收益。

        此次换届之后,郁亮如何带领万科开启新的局面,外界充满期待。

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        END 。

        制作:杨倩  校对:张格格 审校:武昭含

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